Начавшееся с конца 2006 — начала 2007 года снижение цен на жилье в Москве и Московской области вызвало некоторый диссонанс. С одной стороны все прекрасно понимали, что рынок перегрет, цены неоправданно высоки и ждали, когда же наступит ценовая стабилизация. С другой стороны повышение цены в некоторой степени вошло в привычку и остановка этого процесса вынуждает задумываться о том, что делать дальше?

Общее повышение стоимости жилья зависит от множества общеэкономических факторов, среди которых и уровень доходов населения, и миграция, и цены на «черное золото», и изменения в законодательстве. Но все-таки самый серьезный фактор, влияющий на цены, — локальный — соотношение спроса и предложения.

Таков закон любого рынка.

Дефицит свободных земельных участков и их высокая стоимость сдерживает темпы возведения новых домов ускоренными темпами, что при постоянном увеличении спроса на жилье (в основном за счет приезжих) неминуемо сказывается на повышении цен.

В 2006 году — разгар ажиотажа на рынке — росту спроса способствовала и так называемая «ипотечная подушка». Программа доступной ипотеки привлекла немало (по сравнению с прошлым периодом) дополнительных покупателей на рынок. Ползущие вверх цены также подстегивали инвесторов, которые, наблюдая рост цен на строительные материалы (щебенку, цемент, металл и пр.) могли ожидать повышение цен во вновь возводимых домах. Кстати, увеличение цен в новостройках всегда подстегивает продавцов жилья на вторичном рынке (закономерный процесс).

Однако на смену любому буму приходит период стагнации. Цены на московскую недвижимость превысили все возможные пределы. Стоимость квадратного метра стала не по карману не только людям со средним заработком, но и тем, кто зарабатывает выше среднего уровня.

Ответом на сложившуюся ситуацию стало замедление темпов роста цен на самые дешевые виды жилья. В первую очередь движение цен вверх приостановилось на дома, называемые в народе «плохой кирпич» и «плохая панель» (пятиэтажные хрущевки и девятиэтажки с маленькой кухней). Другие категории зданий в это время еще дорожали. Однако в течение первых месяцев 2007 года рост цен прекратился практически у всех типов домов, более того, впервые за весьма длительный период цены поползли вниз. Это при том, что стоимость строительных материалов и земельных участков не снизилась, а желающих улучшить свои жилищные условия стало только больше.

Учитывая, прежде всего, локальный фактор, дисбаланс спроса и предложения, диктующий ценовую политику на рынке жилой недвижимости, нельзя не отметить и один из макроэкономических показателей, пусть косвенно и неоднозначно, но все же влияющий именно на цену жилья. Этот показатель — цены на нефть. Как известно, с повышением цены на нефть на мировом рынке поднимаются цены на недвижимость. Видимо оказывает влияние курс доллара, валюты традиционно используемой при нефтепоставках и сделках с недвижимостью в России. Сегодня, как известно, цены на нефть ниже, чем в 2006 году.

По публикуемым данным средняя стоимость квадратного метра в Москве с 22 по 29 января снизилась в среднем на $5 и составила $4203. Через месяц-полтора снижение в среднем составило 0,16%. Соответственно снизалась и доходность от вложения в недвижимость. Аналитики IRN считают, что теперь вкладывать в недвижимость выгоднее, чем хранить деньги на депозите примерно в 3,6 раз. Раньше разрыв между уровнем доходов от недвижимости и банковским вкладом был больше.

Минимальной стоимости квадратного метра этой зимой достигла «плохая панель» — $3854, в то время как панель более высокого уровня в этот же период составила $4185.

Дифференцированное снижение цен закономерно. Как известно, основными факторами, определяющими стоимость, являются местоположение, инфраструктура, состояние дома. Цена высоколиквидного жилья практически не меняется, поскольку оно наиболее востребовано.

Снижение цен в сегменте наименее привлекательных (низколиквидных) жилых зданий также нельзя рассматривать как некоторую закономерную тенденцию. Во-первых, это снижение незначительно (в среднем максимум 5—7% с начала года). Во-вторых, оно явилось следствием перегрева рынка — как одного из периодов его цикличного развития. Вполне возможно, что с началом осени — периода активизации рынка, ценовая ситуация выровняется. Этому может способствовать и наблюдаемый сейчас рост предложения жилья, точнее говоря его возвращение на уровень 2005 года.

Вообще, по мнению большинства аналитиков и профессионалов рынка недвижимости не стоит «ставить» на незначительное падение цен. Оно может не иметь продолжения, являясь неким трамплином для роста цен в сентябре-октябре, как это было 5—7 лет назад. Вспомним 2000—2002 годы: летнее затишье очень активно использовали покупатели, а осень-начало зимы, наоборот, продавцы. В любом случае темпы снижения цен не сопоставимы с темпами их роста, когда за 1—1,5 года квадратный метр подорожал на 70% (элита) -130% (эконом-класс).

Более того, если в Москве уже достигнут потолок цен на жилье (тем самым определена «красная планка» по России), то во многих районах Подмосковья есть к чему стремиться. Поэтому за МКАДом (особенно в радиусе 20—25 км) цены могут подняться довольно сильно. Хотя в ряде городов, чья экономика уже давно активно интегрируется в столичную, движение цен может быть практически неощутимо. Мало того, там тоже может наблюдаться снижение цен на недвижимое имущество. Однако, рассчитывать на то, что 1 кв. м будет стоить в пределах одной среднемесячной зарплаты тоже не приходится!

Выгодно ли инвестировать в жилье сегодня? Думается, что дать однозначного ответа на этот вопрос невозможно. Очевидно, что инвестиции в недвижимость не принесут быстрых денег, как этого можно было ожидать прежде. Что касается «длинных» денег, то недвижимость во все времена была прекрасным способом вложения капитала. С точки зрения приобретения или отчуждения (продажи) квартиры с целью размена, съезда или другого вида улучшения условий проживания, современные ценовые колебания вряд ли можно рассматривать как достоинства или недостатки. Подешевела или подорожала в равной степени не одна квартира, а все в одном ценовом сегменте.

Как ни странно не очень выгодно инвестировать с целью сдачи в аренду. Арендные ставки давно стоят на месте и вызвано это по видимому простым обстоятельством: у кого есть деньги — тот покупает (например, в кредит), а у кого денег нет, не может себе позволить снять.

Не потеряет и тот, кто, как говориться, возьмет паузу. На фоне неясной ситуации зачастую правильнее всего подождать периода стабилизации. Вполне возможно, что уже к концу года (после осенней активизации) станет понятной ценовая тенденция будущего года и можно будет оценить выгоду или убыточность какой-либо операции на рынке недвижимости.

Автор: Алексей Трембицкий
Источник: http://www.personalmoney.ru