Коммерческая ипотека до сих пор является экзотическим продуктом на офисном рынке

Кредит на покупку коммерческой недвижимости под ее залог — так называемая коммерческая ипотека — новое веяние на рынке банковских услуг. Классической коммерческой ипотеки, широко практикуемой за рубежом, у нас сегодня нет, так как нет соответствующих законов. В условиях отсутствия необходимого законодательства некоторые структуры все же пытаются выдавать в Москве кредиты на приобретение бизнес-недвижимости, используя весьма замысловатые схемы.

О чем речь?

Существует несколько типов сделок под залог недвижимости, когда банк может выдать кредит. Но не всякую такую сделку можно назвать ипотечной. Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group уточняет: <Под ипотекой можно понимать получение кредитных ресурсов, финансирование под залог недвижимого имущества. Такие сделки совершаются постоянно, и на банковском рынке недвижимость является одним из основных объектов залога. Недвижимость очень часто выступает обеспечением для большого числа кредитов на оборотные средства. Но, скорее всего, такие кредиты нельзя считать ипотечными. Под классической ипотекой принято подразумевать сделки, когда недвижимость выступает объектом залога при ее купле-продаже>.

В зарубежной практике эти два понятия четко разделены. Ипотека, то есть кредит на покупку недвижимости под ее залог, носит название mortgage. А кредит на развитие бизнеса, обеспечением которого выступает недвижимость компании, называется equity loan.

Согласно статистике, в России только 10% кредитов выдается на покупку недвижимости под ее залог. В этом случае можно говорить о коммерческой ипотеке. С другой стороны, 90% сделок — это получение кредита под залог имеющейся недвижимости, но не для ее покупки, а на развитие бизнеса. Естественно, подобные сделки называть ипотечными нельзя.

В чистом поле. Правовом

Законодательство для пресловутой жилищной ипотеки было выработано недавно, да и то в виде далеком от совершенства. Но в данном случае хотя бы есть ориентиры, над которыми можно работать. Что же касается коммерческой ипотеки, то законотворцы вовсе не нашли слов, чтобы описать это явление. Даже в Законе <Об ипотеке> говорится исключительно о кредитах на покупку жилья.

Зато законы регламентируют, что нельзя оформить закладную до момента заключения сделки купли-продажи. То есть, чтобы заложить объект, его надо сначала купить. <Сегодня невозможно сделать так, чтобы имущество перешло в залог еще до момента переоформления свидетельства, - рассказывает Илья Шершнев. - Сначала при сделке купли-продажи платят деньги, потом оформляется кредит в банке. И на этот срок - два-три месяца - банку, как правило, необходимо получить дополнительное финансирование, дополнительное обеспечение. Гарантией по сделке может выступить какое-либо другое помещение или здание, вексель или любое имущество, которое может быть принято банком в качестве залога. Но у многих компаний имущество либо тоже заложено, либо вообще нет каких-либо активов, которые можно было бы заложить>.

В случае с коммерческой ипотекой, как это часто бывает в России, сначала отрабатывают схемы, а потом придумывают для них законы. Некоторые банкиры даже считают, что отсутствие законов — никоим образом не помеха для выдачи ипотечных кредитов. Ведь это у чиновников запрещено все, что не разрешено. А у бизнесменов наоборот: разрешено все, что не запрещено. Поэтому, как оказалось, рынок коммерческой ипотеки в России не только существует, но и весьма бойко функционирует.

Сегодня многие банки предлагают такую услугу, особо не рекламируя ее. Отсутствие рекламы связано, прежде всего, с вопросами титула на здание, а также с отсутствием «длинного» финансирования. Ведь одно дело привлечь ресурсы целевым образом на жилищную ипотеку, где планка риска понятна. И совсем другое дело — привлечь средства на коммерческую ипотеку, где риски выше.

Мнение о том, что этот рынок давно уже не спит, поддерживает Илья Шершнев. Он говорит: <Наш юридический отдел очень часто оформляет документы и все согласования по сделкам коммерческой ипотеки. Когда речь идет о финансировании строительства или покупке каких-либо объектов, то здесь в основном работают очень крупные банки. Позволить себе финансирование подобных проектов могут только банки из первой двадцатки. Самое сильное направление по кредитованию строительства в Сбербанке. Также можно назвать Внешэкономбанк, Внешторгбанк, Москоммерцбанк. У банков помельче нет больших свободных активов, которые они могли бы использовать подобным образом>.

Одна ипотечная сделка с коммерческой недвижимостью по стоимости приравнивается к 100—200 сделкам с квартирами. Такие сделки совершают очень много банков с иностранным капиталом. Объем сделок составляет $5—20 млн. На рынке коммерческой недвижимости выше ликвидность, выше риски, но зато много ниже операционные издержки, которые возникают при совершении сделки. И все же коммерческая ипотека — удовольствие не из дешевых. Относительно дорого обходится нотариальное оформление сделки. А первоначальный взнос составляет 20—30% от стоимости объекта. Для сравнения: на Западе эта величина колеблется в пределах 5—15%.

Пока нет закона — действуй!

Отсутствие законов, в принципе, не мешает проводить сделки по коммерческой ипотеке, говорит глава Городского ипотечного банка Николай Шитов. Он утверждает: <Существующее законодательство позволяет проводить сделки по коммерческой ипотеке уже сегодня. Однако здесь существует ряд отличий от жилищной ипотеки, а также несколько сдерживающих факторов, не дающих развивать коммерческую ипотеку быстрыми темпами. Если говорить об отличиях, то жилищная ипотека может возникнуть в силу закона. А в случае с коммерческой недвижимостью такого закона пока нет, но залог может возникнуть в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость. В этом случае можно ссылаться не на закон, а на договор>.

В случае с ипотекой на жилую недвижимость банк идет навстречу клиенту и дает кредит под будущую покупку. Непосредственно кредитные отношения возникают в тот момент, когда человек вступает во владение квартирой. Этот же механизм может работать и с коммерческой недвижимостью. Однако, по мнению Николая Шитова, существующие юридические аспекты требуют дальнейшей доработки. Для отдельных сделок по коммерческой ипотеке, которые уже осуществляли некоторые банки, юристы были вынуждены каждый раз находить определенный сценарий. Таким образом, единых стандартов на российском рынке сейчас нет.

Действительно, банковские аналитики уже разработали ряд схем, позволяющих получать кредит на покупку коммерческой недвижимости. Одна из схем заключается в том, чтобы купить недвижимость, сразу выплатив полную ее стоимость. Если собственных денег у заемщика нет, он их может занять. После того как недвижимость приобретена, под ее обеспечение получают кредит. Можно ли назвать такой кредит ипотечным — вопрос философский. Впрочем, многие считают это ипотекой. Стоит ли говорить, что этот вариант не лишен риска. Ведь никто не может гарантировать, что банк выдаст кредит под обеспечение купленной на чужие деньги недвижимость. И если по какой-либо причине сделка сорвется, то как взявший в долг будет рассчитываться с тем, у кого взял деньги?

Другой вариант не лучше. На этот раз взять ипотечный кредит заемщику помогает продавец здания. Заключается трехсторонняя сделка продавец-банк-покупатель. Собственник здания (продавец) передает свое имущество в залог банку и становится таким образом поручителем за заемщика (покупателя). Правда, совсем непросто найти владельца здания, который согласится на такую сделку. Дело в том, что при существующем высоком спросе на коммерческую недвижимость он и так продаст свой объект. Кроме того, если цена здания превышает рыночную, то вряд ли банк даст кредит.

Третий путь, когда совершить сделку помогает сам банк, отнюдь не лишен риска. Речь идет о варианте, при котором недвижимость покупается на дочернюю компанию банка. В эту компанию заемщик переводит 20—40% от стоимости объекта. Если провести аналогию с ипотекой, то там этот платеж называется первоначальным взносом. Недостающую для покупки недвижимости сумму дает банк. Затем дочерняя компания банка передает эту недвижимость заемщику. Риски очевидны: в любой момент банк может отказаться от совершения сделки и оставить недвижимость себе. Совет тут может быть только один: необходимо лично знать руководство банка, причем не «по визитке». Только в таком случае имеет смысл говорить о доверии, утверждает Илья Шершнев.

Существуют и другие варианты. В прошлом номере мы описывали опыт украинских бизнесменов, которые покупают жилую недвижимость и устраивают в ней офисы. Теоретически ничто не мешает нашим предпринимателям поступить так же. Тем более что кредит на покупку жилой недвижимости они возьмут практически без труда. А уж если потом эту недвижимость перевести из жилой в нежилую, то получится и вовсе полноценный офис.

Трудности перевода

Тот факт, что банки совершают сделки с коммерческой ипотекой втихую, настораживает. Действительно, проблем с этим продуктом еще много. Основные из них, по мнению Николая Шитова, следующие: отсутствие целевого долгосрочного финансирования, неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов, юридическая непроработанность важных вопросов — например, права собственности на землю.

Самая главная причина, по которой коммерческая ипотека не получила пока широкого распространения, заключается в отсутствии у банков и других кредитных организаций долгосрочных пассивов. Причем стратегические и прочие инвесторы и не стремятся такие пассивы предоставлять: риски высокие, продукт новый. Сами банки тоже не привлекают длинные средства на развитие коммерческой ипотеки.

Еще одно препятствие для развития коммерческой ипотеки представляет собой пакет документов, подтверждающих право собственности на здание (так называемый титул). В Москве лишь в редких случаях правоустанавливающие документы на здание находятся в полном порядке. Куда чаще с документами возникают различные проблемы. Например, когда вместо договора о собственности оказываются договоры аренды на собственность. А некоторых важных с юридической точки зрения документов может и вовсе не быть. Из-за отсутствия стандартов даже юристы не знают, какой именно пакет документов необходим для совершения сделки.

Показательным примером является вопрос о праве собственности на землю. Когда человек покупает квартиру, фактически он покупает кусочек воздуха в большом здании. И вопрос о земле там никем не затрагивается. Хотя, если начать разбираться, то окажется, что земля под домом не принадлежит владельцу квартиры. А когда речь идет о коммерческой недвижимости, как правило, возникает разговор об отдельно стоящем здании, и вопрос с землей становится очень острым.

<Я думаю, при решении этой проблемы необходимо идти по пути, по которому прошел весь мир: четкая стандартизация документов, которые описывают титул на коммерческую недвижимость. В последнее время в прессе и на уровне экспертных групп уже обсуждается вопрос о том, что надо создавать зонирование территорий, определять четкие рыночные механизмы, чтобы понимать, где и сколько стоит земля и какие правоустанавливающие документы должны быть на недвижимость> — утверждает Николай Шитов.

Еще одну причину, из-за которой коммерческая ипотека не может активно развиваться, называет Илья Шершнев: <Препятствием для ипотеки является то, что сегодня на рынке много денег и рынок в достаточной степени перегрет. И что самое главное - на рынке много покупателей, которые готовы финансировать покупку из собственных средств. При этом продавцы не заинтересованы в том, чтобы долго ждать, когда к ним поступит оплата за помещение. Они предпочитают получить оплату сразу. Когда на товар есть большой спрос, как на офисы, то приобрести его с помощью ипотеки достаточно сложно>.

Таким образом, скорость развития рынка коммерческой ипотеки будет зависеть от наличия у банков долгосрочных финансовых ресурсов, а также от наличия законов, связанных с рынком ценных бумаг, чистотой титула и правоустанавливающих документов на тот или иной объект недвижимости.

БРАТЬ ИЛИ НЕ БРАТЬ, вот в чем вопрос

Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group:

Некоторые компании могли бы купить офисное помещение на собственные деньги, но они предпочитают все же взять ипотечный кредит в банке. Если доходность бизнеса составляет более 12%, которые они платят за кредит банку, то заемщик уже получает прибыль. Если бы они сразу приобрели недвижимость, то деньги были бы вложены в нее и не работали.

Поэтому далеко не все компании стремятся купить недвижимость сразу. Приобретенная в собственность недвижимость может быть непрофильным активом, который станет «утяжелять» компанию, увеличит ее налоги и издержки. Поэтому некоторые компании предпочитают снимать офисные площади, которые они могли бы легко купить самостоятельно.

Не совсем верен подход, когда утверждают, что недвижимость, будь то квартира или офис, приобретенная с помощью ипотеки, обходится дороже на 80% по сравнению с «покупкой сразу». У денег есть стоимость, которая растянута по времени. Если я сегодня с помощью ипотеки покупаю машину, которая стоит, условно говоря, 100 рублей, то через три года я за эту машину заплачу 150 рублей. Но я не покупаю ее в полтора раза дороже, потому что сегодня я плачу не 100 рублей, а 30. За три года я переплачу 50 рублей, но ведь все эти три года я ее использую. Альтернативная стоимость денег в любом случае существует. Поэтому нельзя приравнивать стоимость денег сегодня к деньгам через 30 лет.

На Западе вопрос коммерческой ипотеки вообще как таковой не ставится, потому что любая сделка по купле-продаже коммерческой недвижимости совершается с применением ипотечных механизмов. Любая организация, приобретающая недвижимость стоимостью, скажем, $100 млн, подразумевает, что у нее есть 10—20% от этой суммы. 10—20% и выступают в качестве первоначального взноса. Покупать недвижимость сразу просто не выгодно, даже если у компании есть на это средства.

Наши бизнесмены чаще предпочитают покупать недвижимость в собственность. Сказывается стремление к стабильности в наших весьма изменчивых реалиях. Скорее всего, развитие коммерческой ипотеки в России увеличит и спрос на коммерческую недвижимость.

Источник: http://www.irn.ru/